Governo acceleri sul piano casa

Il Governo acceleri i tempi sul Piano casa. E’ l’appello che parte da Bologna dalla convention nazionale di Confabitare, in corso oggi nel capoluogo emiliano. A dirlo è il presidente dell’associazione dei proprietari immobiliari, Alberto Zanni. Il suggerimento al Governo “sarebbe quello di accelerare i tempi e i lavori- dice Zanni- perchè ci siamo un po’ fermati e ho dei dubbi che entro giugno riescano a emanare il Piano casa. Io me lo auguro, i nostri contributi sono stati già depositati al Ministero. Sicuramente bisogna fare qualcosa per dare una risposta alle politiche abitative in Italia“.

Preoccupa anche la direttiva europea sulle case green, che deve essere ancora recepita da Governo e Parlamento italiano. “Il nodo da sciogliere è quello degli incentivi e delle agevolazioni- sottolinea Zanni– non possiamo costringere le famiglie a riqualificare i loro immobili spendendo in media 50.000 euro, se non di più, senza dare loro incentivi o agevolazioni per rientrare di questa somma”. Netto su questo tema è il viceministro alle Infrastrutture Galeazzo Bignami, secondo cui la direttiva green va cambiata. “Anche se rientra nel sofisticato congegno del green deal- afferma Bignami, ospite oggi pomeriggio della convention di Confabitare- confidiamo che la direttiva green venga rivista anche alla luce di una effettiva sostenibilità, e di una ragionevolezza e buon senso che oggi non sembrano ispirarla pienamente”. Questo perchè altrimenti “rischiamo di passare, invece che a una transizione ecologica, a una transizione ideologica non sostenibile dall’Occidente”.

Eventuali incentivi a favore delle famiglie per accompagnare il provvedimento, lascia però intendere il viceministro, dovrebbero essere varati allo stesso modo dall’Europa. “La politica degli incentivi è sempre complessa- avverte Bignami- lo vediamo dal Superbonus, che ha consegnato un gravoso deficit alle casse dello Stato per portare una riqualificazione modesta del nostro patrimonio edilizio, anche con interventi settorializzati forse dove ce n’era meno bisogno”. Questo tipo di intervento, dunque, secondo Bignami è opportuno che venga definito a livello comunitario, “come tutte le politiche di transizione green, perchè diversamente si tratta di interventi di natura dirigistica e socialisteggiante che non sono conformi agli indirizzi di questo Governo”. Il viceministro affronta poi il tema della rigenerazione urbana, che oggi “costituisce l’unico vero strumento a disposizione delle amministrazione di qualsiasi livello per dare vita a una valorizzazione dei propri ambiti e dei propri territori. Diversamente si dovrebbe andare a consumare suolo ed è chiaro che invece la permeabilità dei suoli, anche vedendo ciò che è avvenuto di recente, è una delle pre-condizioni per evitare il dissesto”.

La rigenerazione, ragiona peraltro Bignami, “consente anche la cucitura di ambiti urbanistici che sarebbero consegnati al degrado. Bisognerebbe però forse chiedere conto a qualcuno- punge il viceministro- che ha giustamente evitato il consumo di suolo, senza incentivare però la realizzazione del residenziale, e che oggi lamenta un’emergenza abitativa che però ha radici profonde e viene da lontano”. Anche per il presidente di Confabitare, “ormai la rigenerazione è un tema non solo attuale, ma fondamentale per il nostro Paese. Anche perchè contribuisce a rendere più sostenibili e a misura d’uomo le nostre città. Non dobbiamo più fermarci su questo percorso, dobbiamo proseguire e raggiungere questi obiettivi. Ormai possiamo solo dire con quanto ritardo siamo partiti, ma dobbiamo andare avanti”. A Bologna, cita ad esempio Zanni, “abbiamo un patrimonio immobiliare vetusto. Oltre l’80% dei nostri edifici ha più di 50 anni, ma abbiamo anche raggiunto livelli tecnici che ci possono permettere di intervenire anche su questi immobili”. Oltre la metà degli immobili a Bologna è in classe F e G (57%), mentre il 25% è in classe A. Percentuali che, secondo i dati di Confabitare, fanno comunque di Bologna “la città più virtuosa in Italia” dal punto di vista delle classe energetiche.

Il capoluogo emiliano sconta peraltro un grave problema di mancanza di alloggi, come ricorda Luca Dondi, executive board member di Nomisma. A questo proposito, Dondi parla della necessità di una “offerta incrementale” di case in città, perchè “siamo in un paradosso: è aumentata la domanda di locazione e si è ridotto il numero di contratti”. Questo dipende dal fatto che “una parte dell‘offerta di abitazioni si è spostata a vantaggio delle locazioni brevi oppure restano a disposizione di proprietari che decidono di non affittare gli immobili”, spiega Dondi. Questo, nel corso degli anni, si è verificato a causa della “percezione di rischio legato alla locazione”, perchè da un lato “è aumentata la componente della morosità” e dall’altro pesa la “componente legata ai danni e al mancato rispetto delle condizioni di manutenzione minimale”. Quindi, sottolinea Dondi, “i proprietari non ritengono sufficiente quella componente di redditività che una volta integrava in maniera imprescindibile il reddito del nucleo”. Di conseguenza cercano “soluzioni alternative, oppure si decide di mantenere gli immobili nella disponibilità del nucleo o addirittura sfitti”.

Secondo il manager di Nomisma, quindi, occorre “recuperare al mercato della locazione a medio-lungo periodo, quindi a beneficio delle famiglie, una parte di quell’offerta che oggi è uscita dal mercato”. E come si può fare? “Immaginando politiche fiscali e di incentivazione che rendano più appetibile il segmento della locazione- spiega Dondi- quindi modulare in modo diverso le aliquote, promuovere un sistema di assicurazione rispetto alla morosità, facendo sentire più vicino ai privati la componente pubblica e politica rispetto alla gestione di un tema che non può essere lasciato solo ai piccoli proprietari”. Il manager di Nomisma esorta quindi la parte pubblica al “necessario dialogo” con i privati, perchè “con un atteggiamento coercitivo si ottengono risultati modesti”. Il pubblico, del resto, “non è in grado di surrogare la componente privata, occorre quindi trovare nel privato un partner e non un soggetto nemico. Bisogna uscire dalla logica del privato palazzinaro ed entrare in quella della partnership”. Più nel dettaglio, continua Dondi, “sia per quanto riguarda la tassazione della proprietà immobiliare sia per quanto riguarda la promozione e lo sviluppo della rigenerazione urbana, occorre sviluppare con il privato un progetto che consenta di modificare le dimensioni dell’offerta. Altrimenti il privato non trova le condizioni di mercato e la convenienza sufficiente per imbarcarsi in queste operazioni”.

Intanto va avanti la direttiva europea sulle case green, che ormai è “di fatto entrata in vigore, al di là degli ultimi adempimenti- sottolinea Dondi- le banche stanno già facendo differenze significative sulla base della qualità degli immobili. Quindi bisogna pensare a un piano di aiuto, che non sarà mai un piano di incentivazione come il Superbonus, ma deve comunque prevedere forme di integrazione delle capacità delle famiglie private. Altrimenti non raggiungeremo mai gli obiettivi che sono stati prescritti”, avverte il manager di Nomisma.