come funziona l’acquisto? Guida ai requisiti e alle agevolazioni

Come funziona il bonus prima casa? E quali sono le novità per chi vuole comprare la prima abitazione del 2025?

Molti italiani stanno ricominciando a comprare casa, questo anche grazie alla riduzione del costo del denaro scelta dalla BCE che sta portando i tassi di interesse sui mutui a livelli ragionevoli. Quali sono però gli incentivi e le agevolazioni fiscali previste per chi acquista casa nel 2025?

Diciamo fin da subito che il panorama delle agevolazioni fiscali non cambia molto rispetto al 2024 sebbene sia meno agevole rispetto al 2023.

Fino al 31 dicembre 2023 vi erano «sconti fiscali per l’acquisto delle prima casa» e una defiscalizzazione vera e propria per gli acquirenti under 36. Dal 1° gennaio 2024 viene meno quest’ultima possibilità e di fatto i benefici previsti per gli under 36 sono decaduti, resta solo la garanzia sul mutuo. Solo gli under 36 che hanno stipulato un contratto preliminare entrom il 31 dicembre 2024, possono stipulare un definitivo entro il 31 dicembre 2024 e avvalrsi dell’esenzione dal versamento delle imposte previste per l’acquisto casa. Dal 2025 non i sarà più alcuna possibilità.

L’agevolazione, cioè riduzione di imposte ipotecarie, catastali, di registro e Iva, spetta a chi compra la prima casa nel 2025 se il fabbricato rientra in specifiche categorie catastali, se si trova nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività lavorativa), ed infine, richiede il rispetto di determinati requisiti anche per l’acquirente.

Facciamo quindi il punto su come funziona e chi ha diritto al bonus prima casa per gli acquisti effettuati nel 2025.

Cos’è e come funziona il bonus prima casa 2025

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la
  
  residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Le agevolazioni variano nel caso di acquisto della prima casa da un soggetto privato o da un’impresa soggetta ad Iva.

Per chi compra casa da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva), è prevista la riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, da calcolare in base al valore catastale dell’immobile.

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale dovute sono invece pari all’importo fisso di 50 euro.

Per chi compra invece da un’impresa, tenuta quindi ad applicare l’Iva, l’imposta dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.

Dal 1° gennaio 2024, come vedremo meglio a breve, queste imposte devono essere applicate anche nel caso in cui gli acquirenti siano under 36. Tranne il caso di contratto preliminare stipulato entro il 31 dicembre 2023. Dal 2025 nessuno potrà avvalersene.

Per richiedere le agevolazioni prima casa 2025 è importante rispettare specifici requisiti.

Requisiti e beneficiari del bonus prima casa 2025

Il bonus fiscale per comprare la prima casa può essere richiesto nel 2025 nel rispetto dei requisiti che seguono:

• non essere proprietari di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
• avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro);
• non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistate con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso.

Inoltre, le agevolazioni previste dal bonus prima casa vengono erogate soltanto per immobili che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8, A9. Sono quindi escluse le abitazioni di lusso.

Le categorie catastali ammesse sono:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Per richiedere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, è necessario verificare le caratteristiche dell’immobile, con l’ausilio di esperti, ovvero geometri, ingegneri, architetti. Per stipulare l’atto d’acquisto e per l’applicazione delle agevolazioni fiscali bisognerà, invece, rivolgersi presso un notaio.

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa

• sconto sull’Iva dal 10% al 4%, esclusivamente per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Per chi compra la prima casa da un’impresa bisognerà pagare, in misura fissa, 200 euro cadauno per imposta ipotecaria e catastale;
• imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato, ovvero attraverso il meccanismo prezzo/valore. Sempre per gli acquisti da privati, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna;
• acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai 1.000 euro;
• acquisti per successione e donazione: in questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus prima casa può essere applicato, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro);
• credito d’imposta per chi vende una casa e effettua un nuovo acquisto. Il bonus prima casa consente di sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Possono utilizzare il credito d’imposta coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore grazie allo scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa.

Bonus prima casa under 36: come funziona

• non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
• avere un indicatore Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40mila euro annui.

Si applicano inoltre gli ulteriori requisiti e le condizioni previste per il bonus prima casa, quali, ad esempio, il trasferimento della residenza o la vendita entro un anno dell’immobile precedentemente acquisito.

In caso contrario, è prevista la decadenza dal bonus fiscale riconosciuto e l’obbligo di restituzione.

Le agevolazioni in oggetto sono estese alle famiglie numerose. L’articolo 17 del Disegno di legge di Bilancio 2025 prevede l’incremento del dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa di 130 milioni di euro per il 2025 e 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.

L’articolo prevede una garanzia che può coprire fino al 90% del valore del mutuo attraverso l’accesso a fondo.

Bonus anche per chi ha già la prima casa: quando spettano le agevolazioni fiscali

Quando si perde il diritto alle agevolazioni prima casa?

In caso di false dichiarazioni il contribuente è chiamato al pagamento delle imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%.

Il bonus prima casa decade, inoltre:

• se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni (a meno che non si riacquisti un altro immobile entro un anno sempre da adibire ad abitazione principale);
• se non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• se entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.

Però, se alla vendita segue l’acquisto di una nuova prima casa destinata ad abitazione, anche appartenente alle categorie, catastali di lusso, non decade il bonus e quindi non si deve procedere con il pagamento delle imposte precedentemente detratte.

Come evitare le sanzioni

In questo caso il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Cosa succede se il costruttore consegna in ritardo?

La legge italiana subordina il riconoscimento del bonus alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel Comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione arriva in seguito al ricorso dell’Agenzia delle Entrate nei confronti di due coniugi ai quali era stato revocato il bonus prima casa, che sono riusciti poi ad ottenere nuovamente grazie all’intervento della Commissione Tributaria del Veneto.

Il bonus è valido anche se la casa è comprata all’asta?

Di solito, chi compra casa all’asta fa richiesta di applicazione dell’agevolazione fiscale «prima casa» al momento dell’aggiudicazione tramite una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Altrimenti, l’acquirente può rimediare se fa la richiesta entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

In ogni caso, la dichiarazione deve essere formulata prima del saldo del prezzo, che si calcola con la differenza tra la cauzione versata per la partecipazione all’asta e il prezzo di aggiudicazione, cui si aggiungono le spese accessorie.