Mutui, calo dei tassi: il 2024 segna la svolta del mercato immobiliare?

Dopo due anni di rialzi, il 2024 si chiude con una buona notizia per famiglie e imprese: la Banca Centrale Europea ha confermato la progressiva riduzione dei tassi di interesse. L’ultimo intervento del 12 dicembre ha portato il tasso di rifinanziamento al 3,4% e il tasso sui depositi al 3,25%. Questa politica punta a stimolare la crescita economica e a contenere l’inflazione, prevista intorno al 2% nel 2025.

Le ripercussioni sui mutui sono già evidenti: le banche hanno ridotto i tassi per i nuovi contratti, rendendo più accessibile l’acquisto di immobili e incentivando la rinegoziazione dei mutui esistenti. A dicembre 2024, i tassi dei mutui a tasso fisso si attestano tra il 2,5% e il 3,5% per durate ventennali, ben al di sotto dei valori del 2023.

Al 1° novembre 2024, i tassi IRS si attestavano su valori leggermente più alti rispetto al 1° dicembre dello stesso anno, evidenziando un trend discendente:

• IRS 15 anni: 2,47% al 1° novembre, sceso a 2,19% al 1° dicembre, con una riduzione di 0,28 punti percentuali.

• IRS 20 anni: 2,41% al 1° novembre, calato a 2,15% al 1° dicembre, con una riduzione di 0,26 punti percentuali.

• IRS 30 anni: 2,21% al 1° novembre, diminuito a 1,95% al 1° dicembre, con un calo di 0,26 punti percentuali.

Questa diminuzione riflette l’andamento positivo del clima economico e le aspettative di stabilizzazione dei tassi da parte della BCE, che hanno ridotto i costi legati ai mutui a tasso fisso. Una tendenza simile potrebbe rendere più vantaggiosa la sottoscrizione di mutui fissi per chi cerca stabilità nei pagamenti.

Nonostante l’Euribor sia in calo, Euribor 3 mesi 2,88% (al 1° dicembre 2024) ed Euribor 6 mesi 2,63% (al 1° dicembre 2024), il tasso fisso si conferma l’opzione preferita, grazie alla maggiore convenienza e stabilità. Tuttavia, per i più propensi al rischio, il tasso variabile potrebbe diventare competitivo nei prossimi anni, qualora l’Euribor si stabilizzasse sotto il 2%.

Cresce l’interesse per i mutui green, dedicati agli immobili ad alta efficienza energetica, con spread ridotti e tassi vantaggiosi sia per nuovi acquisti (classi A e B) che per surroghe. Le banche stanno promuovendo, infatti, condizioni agevolate con sconti che consentono risparmi significativi sulla rata mensile, sostenendo al contempo il rispetto delle normative europee sulle “case green”. Diversi istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,45% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%.

Si confermano le buone notizie anche per i giovani under 36: il governo ha previsto un rifinanziamento del Fondo di Garanzia Consap fino al 2027, con uno stanziamento di 400 milioni di euro nei prossimi tre anni. Se approvato, il fondo garantirà agevolazioni importanti per l’acquisto della prima casa.

Grazie al calo dei tassi, la surroga del mutuo sta tornando in auge. In base alle analisi dell’Ufficio Studi di TeleMutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si può ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra i gli 11.600 e i 28.000 euro. “L’impatto dell’inversione della curva dell’IRS sul costo dei mutui è davvero consistente”, spiega Andrea Pennato, amministratore delegato di Telemutuo.it. “In appena dodici mesi è infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per l’acquisto della abitazione. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato”.

In futuro, lo strumento della surroga, che ricordiamo essere gratuito per il mutuatario, sarà sempre disponibile per tornare (o passare per la prima volta) al tasso variabile, se quest’ultima soluzione dovesse diventare più conveniente. “Eventualmente – suggerisce Pennato – esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche”.

Le prospettive per il 2025 e il 2026 sono promettenti: con l’inflazione vicina al target BCE del 2% e una graduale discesa dell’Euribor prevista, anche i mutui a tasso variabile potrebbero tornare competitivi. Tuttavia, al momento, il tasso fisso resta la scelta più sicura e conveniente per chi desidera pianificare senza rischi.