Salva Casa in Liguria: applicazione diretta per tutte le misure

La regione chiarisce punto per punto le misure del Salva Casa e spiega perché esse possono essere direttamente applicate in Liguria

Il decreto Salva Casa trova applicazione diretta in Liguria. La conferma arriva dall’illustrazione delle modifiche al D.P.R. 380/2001 tenuta dal Direttore Generale del Territorio della Regione Liguria il 16 ottobre 2024 a Sanremo.

Le misure previste dal Salva Casa trovano diretta applicazione in quanto:

• in alcuni casi la normativa regionale nulla dispone al riguardo;
• in altri casi esse risultano già coerente con la normativa statale o da esse sono già regolate;
• in altri casi risultano innovative.

Per le giustificazioni più dettagliate che andremo ad analizzare di seguito, quindi, non risulta necessario intervenire con norme regionali di recepimento. Il Decreto Salva Casa pertanto è operativo da subito in Liguria e le norme direttamente applicabili dalle amministrazioni locali.

Vediamo nel dettaglio l’analisi del Decreto Salva Casa e il confronto con le norma regionale di riferimento, la legge regionale 16/2008.

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Deroghe alle distanze negli interventi di recupero dei sottotetti

La norma nazionale consente il recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime, a condizione che siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della costruzione dell’edificio, non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto e sia rispettata l’altezza massima assentita dal titolo che ha previsto la costruzione.

In Liguria, tale disposizione non rappresenta una novità poiché la L.R. 24/2001 già prevedeva tali deroghe, disciplinandole nel dettaglio con riferimento agli strumenti urbanistici comunali. Pertanto, questa modifica statale si armonizza con la normativa regionale senza introdurre cambiamenti sostanziali.

Attività in edilizia libera

Il Salva Casa ha introdotto importanti novità in materia di edilizia libera, regolamentando e semplificando le disposizioni riguardanti le VePA e le opere di protezione dagli agenti atmosferici.

Le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) possono ora essere installate nei porticati, tranne se gravati in tutto in parte da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicenti aree pubbliche.

In Liguria, la normativa regionale non aveva disposizioni specifiche in materia, pertanto la nuova disciplina nazionale trova applicazione diretta.

Le opere di protezione da agenti atmosferici, tra cui le tende e le pergole bioclimatiche, rientrano anch’esse tra le opere in edilizia libera, purché non creino spazi stabilmente chiusi e non apportino variazioni di volumi e superfici. Anche in questo caso, non essendo previsti contrasti con la normativa regionale, le disposizioni statali si applicano direttamente.

Stato legittimo degli immobili

La normativa statale specifica i titoli necessari per determinare lo stato legittimo di un immobile, incluse sanatorie e condoni. Il D.L. 69/2024 ha modificato l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia, semplificando la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili. Ora sono validi come prova i titoli abilitativi rilasciati, inclusi quelli in sanatoria, le SCIA e le CILA, a condizione che l’intervento riguardi l’intero immobile. Inoltre, sono validi anche i titoli emessi dopo annullamenti di permessi, con il pagamento di sanzioni. Infine, le difformità nelle parti comuni non influenzano la legittimità delle singole unità immobiliari.

La Liguria, non disponendo specifiche disposizioni a riguardo, anche in questo caso applica direttamente la nuova disciplina.

Mutamento della destinazione d’uso

Il Salva Casa introduce una semplificazione per i cambi di destinazione d’uso senza e con opere consentendo cambi d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie funzionali diverse esclusa la rurale. Tuttavia, il cambio d’uso è consentito solo se vengono rispettate le normative di settore e, allo stesso tempo, sono osservate le eventuali condizioni specifiche stabilite dagli strumenti urbanistici locali.

In merito ai titoli abilitativi necessari per il cambio di destinazione d’uso, secondo le nuove disposizioni, la SCIA è il titolo richiesto quando non vengono eseguite opere o quando sono eseguite opere riconducibili all’edilizia libera. Anche in caso di CILA, è obbligatoria la SCIA.

Per i cambi di destinazione d’uso che implicano altre tipologie di opere, invece, sarà necessario il titolo abilitativo specifico richiesto per l’esecuzione di tali lavori.

La legislazione regionale ligure vigente, in materia di cambio di destinazione d’uso, regolata dagli articoli 13 e 13-bis della L.R. 16/2008 e successive modifiche, è già in linea con i principi stabiliti dalla normativa statale. Tuttavia, permane una differenza rispetto alla disciplina introdotta dall’art. 23-ter, in particolare per i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari tra categorie funzionali diverse. Fino a un eventuale adeguamento della normativa regionale, tali disposizioni statali trovano applicazione diretta.

Per quanto riguarda i cambi di destinazione d’uso delle unità immobiliari situate al piano terra o seminterrato, è necessario attendere chiarimenti dal Ministero competente sul previsto intervento normativo regionale richiesto ai Comuni. Nel frattempo, continuano a valere le disposizioni speciali previste dall’art. 5 della L.R. 24/2001 e dall’art. 3 della L.R. 30/2019, nel rispetto delle condizioni stabilite da queste normative.

Agibilità

La legge Salva Casa inserisce nuove regole riguardanti l’agibilità degli edifici, consentendo deroghe temporanee per altezze minime e superfici minime in interventi di recupero edilizio operanti fino alla definizione dei nuovi requisiti igienico-sanitari.

L’asseverazione di agibilità può essere rilasciata se vengono soddisfatte tre condizioni:

• rispetto dei requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente;
• conformità al requisito dell’adattabilità, in base alle specifiche funzionali e dimensionali dell’immobile, come stabilito dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 14 giugno 1989, n. 236.
• l’asseverazione rilasciata a conclusione di uno dei seguenti interventi edilizi:
  • recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile;
  • ristrutturazione con soluzioni alternative per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie per gli occupanti, come l’aumento della superficie abitativa, la dimensione delle finestre, la ventilazione naturale o l’uso di sistemi di ventilazione naturale ausiliari.

In base alla normativa regionale attualmente in vigore, restano applicabili le disposizioni previste dagli articoli 11 e 78, comma 3, della legge regionale 16/2008. L’articolo 11 riguarda i requisiti igienico-sanitari negli interventi sul patrimonio edilizio esistente, specificamente per le singole unità immobiliari. L’articolo 78, comma 3, disciplina l’altezza interna utile dei locali e si applica esclusivamente ai casi in cui il solaio sopra l’ultimo piano di un edificio, o una sua parte, non sia orizzontale. Inoltre, rimane in vigore la normativa regionale che regola i controlli a campione, come previsto dall’articolo 39 ter.

Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire

La modifica statale prevede un’estensione dei termini per la demolizione di opere abusive e introduce criteri per valutare l’alienazione di immobili abusivi acquisiti dal patrimonio comunale:

• il termine di 90 giorni per demolire l’abuso può arrivare fino a 240 giorni, se ci sono gravi problemi di salute, disagio socio-economico o altre difficoltà che impediscono il rispetto del termine;
• se l’opera è acquisita dal Comune e vi sono rilevanti interessi pubblici, la demolizione può essere evitata. Gli interessi da considerare ora comprendono anche aspetti culturali e paesaggistici. Il Comune deve ottenere il parere favorevole delle amministrazioni competenti per decidere di non demolire l’edificio;
• se l’opera non interferisce con rilevanti interessi pubblici, il Comune può decidere di vendere l’immobile e l’area adiacente al valore stabilito dall’Agenzia delle Entrate. La vendita è sospesa fino alla rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente. Chi ha realizzato l’abuso non può partecipare alla procedura di vendita. L’acquirente acquisisce la proprietà dell’area, impegnandosi a demolire le opere abusive, anziché l’amministrazione comunale. Il valore dell’immobile viene determinato tenendo conto anche dei costi di demolizione.

Queste disposizioni si applicano direttamente in Liguria, integrandosi con la disciplina regionale preesistente, che già era precedentemente disciplinata dall’articolo 31 del T.U.E. previsto dal D.P.R. 380/2001.

Interventi eseguiti in parziale difformità di permesso di costruire

Per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire di cui all’articolo 34, né il procedimento sanzionatorio né il metodo di calcolo per determinare il parametro di riferimento delle sanzioni pecuniarie alternative alla demolizione viene modificato:

• se l’immobile è ad uso residenziale, la sanzione è calcolata in base al “costo di produzione” stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, per la parte dell’opera realizzata senza permesso;
• se l’immobile ha un uso diverso, la sanzione si basa sul “valore venale delle opere abusive”, determinato dall’Agenzia del territorio.

La novità riguarda esclusivamente l’importo della sanzione, che passa dal doppio al triplo di questi valori.

Anche in questo caso, la disciplina è immediatamente applicabile poiché in Regione Liguria la materia era già regolata dall’articolo 34 del D.P.R. 380/2001.

Determinazione delle variazioni essenziali

La riforma rafforza l’autonomia regionale nella definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato, abrogando il secondo periodo del comma 3 dell’art. 32 del D.P.R. 380/01, che stabiliva che ogni intervento difforme dal titolo abilitativo su immobili vincolati (storici, artistici, architettonici, archeologici, paesaggistici, ambientali e idrogeologici, nonché su immobili nei parchi o in aree protette) fosse considerato una variazione essenziale.

Considerato che la disciplina in merito alla determinazione delle variazioni essenziali è attribuita alle leggi regionali, rimane in vigore l’art. 44 della L.R. 16 del 2008 e s.m. che già disciplinava tali variazioni.

Tolleranze costruttive

Le nuove soglie di tolleranze costruttive (dal 2% al 6%) e le tolleranze di cantiere introdotte per interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 trovano applicazione diretta in Liguria. La legislazione regionale, meno dettagliata su questi aspetti, beneficia così di un quadro più definito.

Sanatoria delle parziali difformità ante ’77

La disciplina è stata integrata con una norma che permette la regolarizzazione degli interventi realizzati in parziale difformità durante i lavori, per titoli abilitativi rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977, e che non sono stati regolarizzati. Per ottenere la sanatoria, è necessario presentare una SCIA e pagare una somma a titolo di oblazione, determinata secondo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5.

La nuova normativa chiarisce diversi aspetti riguardanti la sanatoria degli interventi edilizi, come il procedimento, la documentazione necessaria, l’accertamento di un interesse pubblico e l’applicazione della nuova disciplina sulla compatibilità paesaggistica prevista dall’art. 36-bis.

In Liguria, si ritiene che tali novità siano immediatamente applicabili, poiché la nuova disposizione statale stabilisce una disciplina organica per la sanatoria delle difformità realizzate prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977. La natura di principio di questa disposizione supera le disposizioni regionali contrastanti, come ad esempio l’art. 48 della legge regionale 16 del 2008 e successive modifiche.

Accertamento di conformità

L’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 pone come condizione per la sanatoria degli abusi edilizi la doppia conformità dell’intervento, ossia la conformità sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della richiesta di sanatoria.

Una delle principali innovazioni è rappresentata dall’introduzione dell’articolo 36-bis, che introduce la possibilità di sanatoria semplificata per gli interventi realizzati in parziale difformità o variazione essenziale qualora l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e sia ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. Inoltre, vengono modificate le sanzioni per il rilascio del PdC e SCIA in sanatoria.

Tali disposizioni in relazione alla sanatoria delle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al PdC, e gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA e delle variazioni essenziali, sono direttamente operanti nell’ordinamento regionale in quanto introducono una novità normativa non regolata da leggi regionali.

Destinazione dei proventi delle nuove sanatorie

Le nuove disposizioni del salva casa prevedono che una parte equivalente a un terzo delle nuove entrate generate dalla vendita di immobili abusivi (art. 31, comma 5) e dalle oblazioni versate secondo il nuovo art. 34-ter (varianti in corso d’opera ante 1977) della nuova proposta di sanatoria di cui all’art. 36-bis, comma 5, e della sanzione per l’abuso paesaggistico di cui all’art. 36-bis, comma 5-bis (in caso di accertamento di compatibilità paesaggistica), venga destinata a un ampio insieme di interventi volti a migliorare la qualità del patrimonio edilizio esistente.

Questi interventi includono:

• demolizione delle opere abusive presenti nel territorio comunale;
• completamento o demolizione delle opere pubbliche comunali incompiute;
• rigenerazione urbana e riqualificazione di aree urbane degradate;
• recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in fase di dismissione;
• iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale;
• consolidamento di immobili per prevenire il rischio idrogeologico.

Questa disposizione finanziaria stabilisce un vincolo preciso sulla destinazione di una quota delle entrate comunali e si applica direttamente.

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria COVID-19

Un’ulteriore disposizione riguarda il mantenimento di strutture amovibili realizzate durante l’emergenza COVID-19. Queste strutture, anche dopo la fine dello stato di emergenza che ne giustificava l’installazione, possono rimanere operative previa presentazione di una CILA, purché siano dimostrate comprovate e obiettive esigenze che ne giustifichino la necessità. Questa disposizione rappresenta una deroga al limite temporale di 180 giorni previsto dall’art. 6, comma 1, lettera e-bis, del TUE per le opere temporanee.

Anche questa norma si applica direttamente nell’ordinamento regionale.

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