Come comprare casa senza soldi (o quasi) nel 2025

Quello che bisogna tenere presente quando si vuole acquistare casa è che pur ricorrendo al mutuo ipotecario si deve essere in possesso di un buon gruzzolo visto che la maggioranza delle banche finanzia un importo di mutuo non superiore all’80% del prezzo dell’immobile.

Questo significa che se si volesse comprare un appartamento del valore di 200.000 euro, l’esborso iniziale corrisponderebbe a 40.000 euro, a cui dover aggiungere tutte le spese relative alla compravendita a carico dell’acquirente (in media tra il 7 e il 10% del prezzo della casa), oltre ai costi di arredamento ed eventuali piccoli lavori di ristrutturazione. A causa della mancanza di tale somma di denaro, per tantissime persone, la scelta tra chiedere un mutuo o andare in affitto ricade obbligatoriamente sulla seconda opzione.

Proprio a causa della crisi economica che da, ormai, diversi anni attanaglia l’Italia, sono pochi coloro che possono vantare la possibilità di avere risparmi che ammontano al 20% del valore della casa che si intende acquistare. Proprio per questo la domanda che molti si pongono è se sia possibile acquistare una casa per chi non ha risparmi messi da parte. Quali sono le possibilità di comprare casa e quali sono le alternative possibili per chi non ha un grosso capitale a disposizione, valutando per ciascuna di queste i relativi vantaggi e svantaggi?

Prima di affrontare il tema dei mutui 100% e le soluzioni alternative per comprare casa con pochi soldi a disposizione, vediamo perché le banche tendono a finanziare somme al massimo fino all’80% del valore della casa.

In certi periodi, diverse banche promuovono mutui al 100%, soprattutto dedicati alle giovani coppie che hanno bisogno di essere finanziate fino al raggiungimento dell’intero prezzo dell’abitazione. Con le dovute tutele assicurative, un mutuo del 100% può essere concesso per durate fino a 30 anni a fronte di un tasso di interesse di uno a due punti percentuali superiore a quello di mercato.

Aderendo al Fondo Prima Casa, istituito presso il Ministero dell’Economia con la legge del 27 dicembre 2013, n. 147 e gestito da Consap, le banche che concedono un mutuo a chi ne ha le caratteristiche, possono usufruire di una garanzia che consiste nell’intervento dello Stato, in caso di mancato pagamento da parte dei mutuatari, nella misura dell’80% del capitale fino a 250.000 euro, tutelando maggiormente l’istituto bancario che ha erogato il prestito. Ma ricordiamo che questa agevolazione per il mutuo resta in vigore nel 2025 solo per gli under 36 anni, per le giovani coppie, per le famiglie numerose e per nuclei monogenitoriali.

Poche banche arrivano a finanziare l’intero prezzo della casa e non tutte aderiscono al Fondo istituito da Consap. Tuttavia, alcuni istituti di credito concedono mutui fino al 90 o anche fino al 95% dell’LTC (Loan to cost), ovvero la percentuale di mutuo rispetto al costo dell’immobile.

Il vantaggio principale di questa tipologia di mutuo è che i tassi proposti dagli istituti molto spesso hanno percentuale pari ai mutui fino all’80%, ma in tutti i casi, la Banca richiede la documentazione anagrafica e reddituale di chi fa la richiesta al fine di valutare la presenza o meno dei requisiti necessari, tra cui la capacità di rimborsare le rate del mutuo.

Oltre al mutuo 100%, che finanzia l’intero valore dell’immobile, e i mutui 95% proposti da alcune banche, che rappresentano un buon compromesso tra un esborso iniziale sostenibile e un tasso di interesse non proprio bassissimo, è possibile ricorrere anche ad altri strumenti finanziari, decisamente meno conosciuti da chi ha intenzione di comprare un immobile senza anticipo, o semplicemente poco pubblicizzati dagli operatori del settore e dagli stessi istituti di credito. Vediamoli:

Letteralmente «affitto per comprare», o più comunemente adattato al mercato italiano con il termine «affitto con riscatto», è la soluzione ideale per chi ha intenzione di acquistare un immobile ma in quel momento non ha le disponibilità economiche.

Con una scrittura privata registrata in presenza di un notaio, il venditore e il futuro acquirente stabiliscono le condizioni economiche del passaggio di proprietà nel corso di un determinato periodo.

In particolare, il Rent to buy è un contratto che prevede che il promissario acquirente, in una prima fase (che può durare da 12 mesi a 10 anni), inizi a pagare un canone di affitto a cui farà seguito l’impegno di saldare il prezzo stabilito o in alternativa di lasciare libero l’immobile.

In genere, il canone prevede una quota di affitto puro a fondo perduto e un’altra quota di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. L’ideale, per la parte acquirente, sarebbe arrivare al termine del periodo di locazione nella condizione di aver anticipato almeno il 20% in modo tale che sarà presumibilmente più facile accedere ad un mutuo ipotecario tradizionale.

Dal 2016, anche per i privati è possibile accedere al leasing immobiliare per i beni residenziali, ed in particolare per l’acquisto della prima casa. Questa formula permette di entrare immediatamente in possesso dell’abitazione senza essere proprietari. Sarà la banca che concederà il leasing ad acquistare l’immobile per conto del futuro acquirente, che si impegnerà a ricomprarlo a sua volta prima della fine del contratto.

Si tratta dello stesso procedimento del leasing delle automobili da parte delle aziende. Anche per quanto riguarda il leasing residenziale, si inizia a pagare all’istituto di credito un canone mensile per un periodo concordato e al termine del contratto di locazione è prevista una maxi rata finale, rimborsata la quale si diventerà effettivamente pieni proprietari dell’immobile. Per il leasing immobiliare sono previste agevolazioni fiscali per gli under 35.

Le banche che per politica commerciale interna non possono intervenire a finanziare un mutuo superiore all’80%, possono, in certi casi, chiedere al potenziale mutuatario se esiste la possibilità di introdurre a garanzia del mutuo, oltre all’immobile che si sta acquistando, anche un altro bene, come ad esempio un immobile di proprietà di un familiare, in modo che venga estesa l’ipoteca, garantendo alla banca un maggior valore immobiliare e tutelandola in caso di mancato rimborso del mutuo. In questo caso, con l’estensione dell’ipoteca, molti istituti di credito possono procedere con l’erogazione del mutuo fino al 100% del prezzo del nuovo immobile. Una condizione importante è che sul secondo bene offerto in garanzia, al momento della nuova ipoteca, non siano presenti altre ipoteche.

Come per la soluzione dell’estensione della garanzia ipotecaria, anche il mutuo liquidità può essere concesso solo su un immobile libero da vincoli e ipoteche. In particolare, chi ha un bene immobile, a fronte di un’ipoteca a favore della banca che eroga il prestito, può chiedere una liquidità per ristrutturare lo stesso immobile, oppure, in certi casi, ottenere una liquidità pura per sostenere delle spese personali.

In quest’ultimo caso, tale somma, nei limiti di importo che solitamente non supera il 60% del valore dell’immobile, potrebbe essere utilizzata per assicurarsi l’acquisto di un secondo immobile, che abbia naturalmente un valore inferiore al primo.

Ad esempio, se l’immobile da ipotecare, anche di proprietà di un genitore del richiedente, avesse un valore di 200.000 euro, alcune banche potrebbero concedere un liquidità fino a 120.000 euro, cifra che potrebbe essere sufficiente per l’acquisto di un altro immobile di pari importo, finanziandosi di fatto con un mutuo 100%.

Un modo per risparmiare anche molto sul costo di acquisto di una casa è quello di comprare tramite aste giudiziarie. In questo modo si riesce a risparmiare anche il 50% rispetto al costo di mercato. Solitamente, a parte la cauzione da versare per partecipare all’asta (che corrisponde al 10% del prezzo offerto), la cifra necessaria per tutto l’acquisto deve essere versata entro 120 giorni dal momento che ci si aggiudica l’immobile.